О нас
Компания Forestunion s.r.o. основана в 2000 году в городе Teplice на севере Чехии. Наша компания предоставляет полный спектр услуг связанный с приобретением недвижимости в Чешской Республике. Подбор специальных предложений по Вашим требованиям. Обслуживание объектов после приобретения. Ремонт, реставрация, реконструкция, сдача объектов в аренду. Мы гарантируем качественный, надежный, комфортный и конфиденциальный сервис как при выборе объекта, так и при решении всех юридических и технических вопросов, связанных с покупкой и последующим использованием недвижимости в Чехии. Ниже, Вы найдете исчерпывающую и достоверную информацию об особенностях чешской недвижимости и о процедуре ее покупки.

Хорошая новость,  31.12.2007 года состоится "открытие границ Шенгена". Все лица имеющие ПМЖ или Чешские визы смогут беспрепятственно перемещаться по всем Европейским странам входящим в состав договора о Шенгенском соглашении.  

  
Общая информация
Пожалуй, главной особенностью недвижимости Чехии является ее, как правило, исторический характер. Лучшие существующие объекты – как в городском жилом фонде, так и в сельской местности – построены в основном в конце 19 – первой трети 20 века. Стили этого периода – модерн, кубизм, функционализм и др. – вошли в учебники архитектуры. В Чехии вообще чтут историю и редко сносят, и хотя годы социализма принесли в чешские города уродливую панельную застройку, традиционный архитектурный образ почти не пострадал. Можно сказать, что приобретение недвижимости в Чехии - это во многом вопрос хорошего вкуса.
В то же время многие объекты (особенно вне Праги) находятся в плачевном состоянии, поскольку в Чехии просто нет денег на их модернизацию. Реконструкция старых объектов в привлекательных районах является одним из главных направлений строительного и девелоперского бизнеса в Чехии.
Одновременно в последние годы в крупных городах (прежде всего, конечно, в Праге) наблюдается бум нового современного строительства многоквартирных домов и коттеджных поселков. Параллельно ведется санация старых панельных домов в «спальных» районах, которая во многом устраняет их как эксплутационные, так и эстетические недостатки.
Именно исторические объекты и – по нашему мнению, в меньшей степени -новостройки должны рассматриваться в первую очередь при решении вопроса инвестиций в чешскую недвижимость, поскольку у этих объектов риск снижения цены минимальный, а перспектива роста цены наилучшая. Другой интересной чертой чешской недвижимости является многообразие форм собственности, возникшее как в результате реституций, так и в результате постепенной и платной приватизации жилого фонда. У домов и вилл речь, как правило, идет о частной собственности.
Чешские реституции – отдельная тема. После 1989 г. государство реализовало возврат большей части собственности, которая была национализирована коммунистами в 1948 г. Доходные дома и сельские угодья приобрели прежних хозяев или их наследников, или же им были предоставлены компенсации в виде преимущественного права приобретения другой недвижимости по льготной цене. Правда, возврат не распространялся на ту собственность, которая была национализирована между 1945 и 1948 гг. на основании так называемых «Бенешовых декретов», которыми имущественных прав лишались немцы и пособники нацистов. К настоящему моменту волна реституций в основном завершилась. Тем не менее, при покупке земельного участка или доходного дома не помешает выяснить, не обременена ли данная недвижимость претензиями или спорами реституэнтов. В ожидании вступления Чехии в ЕС и связанного с этим ценового бума вся недвижимость быстро дорожала. Бума не произошло, цены несколько стабилизировались и по сравнению с Западной Европой все еще остаются достаточно низкими. В настоящее время интересные объекты продолжают дорожать, менее интересные (панельные дома, не лучшие районы) могут и дешеветь, но общая тенденция роста сохраняется. Примерная цена квадратного метра в хорошем районе Праги составляет порядка 40-50 тыс. крон (приблизительно 1400-1750 евро), элитное жилье в Праге 1, Праге 2 и Праге 6 может стоить до 5000 евро за метр. За пределами Праги и некоторых других крупных городов стоимость квадратного метра ниже в разы.
Цены новостроек существенно выше цен вторичного рынка (именно поэтому они представляются несколько менее интересной инвестицией с точки зрения спекуляции), причем у новостроек действует правило, что цена квартир растет с ростом этажности. Цена квадратного метра обратно пропорциональна общей площади квартиры - чем меньше квартира, тем дороже метр.
Главным мотором роста спроса является доступность ипотечных кредитов для граждан Чехии (к иностранцам это относится в меньшей степени, хотя наша компания способна обеспечить предоставление кредита в размере до 50%-60% стоимости недвижимости на срок до 15 лет под примерно 5-6% годовых). Тенденция роста цены квартир безусловно сохранится в ближайшие годы, поскольку уже совершенно ясно, что в течение 6 лет ( c 2007-2010 гг.) государство проведет дерегуляцию рынка аренды, и тысячи людей, которые сегодня живут, скажем, в центре Праги за смехотворный найм, будут вынуждены переезжать в худшие условия либо покупать себе собственное жилье. Цены недвижимости сильно различаются по регионам и городам. Естественно, в Праге они самые высокие, поэтому цена квартиры в Праге может быть существенно выше цены по всем параметрам лучшего дома в пригороде.
Иностранцы активно покупают чешскую недвижимость, хотя действующее законодательство им это фактически запрещает (условия, когда иностранец, не являющийся гражданином одной из стран ЕС, может быть владельцем недвижимости, для большинства невыполнимы). Однако этот запрет легко и абсолютно легально обходится тем, что иностранец может быть владельцем или компаньоном чешской фирмы, которая, в свою очередь, является чешским субъектом и может владеть любой недвижимостью в любых количествах. Конечно, содержание фирмы требует некоторых дополнительных забот и затрат, однако, они того стоят. Достаточно сказать, что и иностранец, имеющий долю в чешской компании, и члены его семьи, имеют право на долговременную (с 2006 г. - двухлетнюю) визу в Чехии, а поскольку в 2007 г. Чехия намерена присоединиться к Шенгенскому соглашению, речь, таким образом, идет о долговременной шенгенской визе с реальной перспективой получения через пять лет постоянного вида на жительство в Чехии, который предоставляет иностранцу фактически те же права (за исключением избирательного), что и гражданину Чехии. Сам по себе факт владения недвижимостью такого права иностранцу не дает. Так что подумать о регистрации чешской компании стоит и вне покупки недвижимости. О процедуре Вы можете подробно прочитать в разделе «Регистрация чешской фирмы».Граждане государств ЕС могут приобретать недвижимость как частные лица, однако, во-первых, это разрешение не распространяется на сельскохозяйственные земли (которые часто являются составной частью сельских объектов), во-вторых, для того, чтобы владеть домом или квартирой и гражданину ЕС нужно получить вид на жительство, т.е. иметь фирму или работу в Чехии.

Еще один важный момент. К цене новостроек прибавляется НДС, который пока что у жилых помещений составляет 5%, у нежилых – 19%. Девелоперы в своих предложениях обычно указывают цену без НДС. 5% НДС должен к 2007 году быть заменен на 19%. Это – еще один фактор постоянного роста спроса на новое жилье в последние годы. Субъекты, которые зарегистрированы как плательщики НДС, могут через некоторое время и при определенных условиях получить переплату НДС обратно. В первую очередь, это касается иностранцев, которые покупают недвижимость на юридическое лицо. У недвижимости на вторичном рынке НДС не учитывается.


Регистрация чешской фирмы
Для владения недвижимостью в Чехии иностранцу необходимо быть учредителем чешской компании. Как правило, наиболее удобной юридической формой компании является товарищество с ограниченной ответственностью (по-чешски «s.r.o.»). Регистрация проходит в несколько этапов.
1. Подготовка регистрационных документов.
На этом этапе учредителями определяются все реквизиты будущей компании – название, состав учредителей и их долей (максимальное количество компаньонов «s.r.о.» - 20, минимальный размер доли – 20 тыс. крон), размер уставного капитала (минимум для «s.r.о.» - 200 тыс. крон, т.е. около 9 тыс. долларов), виды деятельности, юридический адрес, имя первого директора и т.д. Все это фиксируется в учредительном договоре и протоколе учредительного собрания, которые подписываются всеми учредителями в присутствии нотариуса. Одновременно у нотариуса заверяются еще сопутствующие формальные документы. Некоторые документы подписывает только директор фирмы (например, заявление в суд о регистрации). Уставной капитал в чешских кронах складывается в один из чешских банков. К этому добавляются документы, подтверждающие право компании пользоваться юридическим адресом, справка о несудимости директора, документ об оплате гос.пошлины и т.п., и все это подается в суд.
Если компания создается не только с целью приобретения недвижимости, но и для осуществления одного или нескольких видов деятельности, записанных в учредительном договоре, то перед подачей заявления в суд необходимо получить в предпринимательском управлении хотя бы одну лицензию на предпринимательскую деятельность (по-чешски «живностенски лист»). 1. Регистрация Чешской фирмы.
Для этого нужно дополнительно «назначить» на каждую лицензию ответственное лицо (им может быть и учредитель, и директор), которое выполняет общие и специфические требования (если таковые для данной деятельности установлены). В случае же регистрации фирмы для покупки недвижимости достаточно указать в качестве деятельности «аренду жилых и нежилых помещений», для которой не требуется получать лицензию.
2. Регистрация в суде и запись в торговом реестре.
В течение нескольких недель суд рассматривает предложенные ему документы и, если не требуется что-то исправить или дополнить, записывает компанию в реестр. Фирме присваивается уникальный идентификационный номер («ИЧО»), и из торгового реестра можно получить официальную справку о существовании компании с соответствующими реквизитами. С этого момента компания считается существующей (вообще-то некоторые действия от имени компании можно производить уже после подписания учредительных документов, но фактически компания считается существующей, когда она записана в реестре и имеет идентификационный номер).                                                                   3. Налоговая регистрация.
После того, как компания зарегистрирована, нужно сделать еще две вещи. Во-первых, нужно открыть в банке текущий счет и перевести на него уставной капитал. С этого момента деньгами можно пользоваться – снять их, перевести на другой счет или использовать для оплаты недвижимости. Во-вторых, нужно немедленно зарегистрироваться в налоговой инспекции и получить налоговый номер («ДИЧ»). После этого, компания считается полностью прошедшей цикл регистрации. Поскольку на 2 и 3 этапе от имени компании выступает директор или официально уполномоченное им лицо (например, адвокат), присутствие и участие учредителей не требуется.
4. Смена директора и юридического адреса.
Последний этап – неформальный, но очень важный. Еще недавно в момент создания компании учредители-иностранцы не имели права быть директорами (компания может иметь несколько директоров), и им предоставлялся «временный» директор. Сменить его можно было тогда, когда хотя бы один из учредителей получал долговременную чешскую визу. Теперь этого не требуется, иностранец-учредитель сразу же может стать директором.
Аналогично с юридическим адресом, который обычно предоставляется новым компаниям только формально и временно для целей регистрации. Купив себе недвижимость, Вы можете перенести юридический адрес своей компании по месту покупки.
Для смены директора и/или юридического адреса, а также других возможных изменений в фирме учредителям нужно пройти процедуру, подобную регистрации – подписать у нотариуса соответствующие документы об изменениях, предоставить нужные справки (в частности, для того, чтобы стать директором – чешскую несудимость и несудимость в стране происхождения) и подать это в суд, дождаться новой справки из торгового реестра и внести необходимые изменения в налоговую регистрацию. Мы рекомендуем по возможности сделать все эти изменения одновременно. В случае необходимости мы окажем содействие в этой процедуре.
Существует услуга по продаже готовых компаний, созданных специально для продажи, ей можно воспользоваться. Плюсами такого пути являются скорость (поскольку продаваемая компания уже записана в торговом реестре, Вам не нужно ничего ждать, и Вы сразу же можете осуществлять действия от ее имени), отсутствие забот по поиску «временного» юридического адреса и отсутствие необходимости складывать в банк уставной капитал. Минус – несколько более высокая цена. К тому же готовая фирма не избавляет Вас от необходимости лично присутствовать при подписании перевода фирмы и пройти последующую перерегистрацию по пункту 4. Тем не менее, это – неплохая возможность для тех, кто ценит время больше, чем деньги.


Для получения визы Вы должны подать в чешское консульство за пределами Чехии (как правило, в стране своего проживания) следующие документы:
- заполненную анкету-заявление;
- выписку из торгового реестра о существовании Вашей фирмы (или другой документ, доказывающий наличие у просителя визы причины находиться в Чехии, например, для студенческой визы – это подтверждение учебного заведения, у супруги предпринимателя – свидетельство о браке и т.д.);
- выписку с личного счета чешского банка, доказывающую наличие установленной суммы денег для проживания в Чехии. Для этого Вам нужно открыть в чешском банке личный счет и сложить на него требуемую сумму (50 прожиточных минимумов на себя и половину этой суммы на каждого ребенка до 18 лет) – в настоящее время это 145 тыс. крон (примерно 6600 долларов) на взрослого. Выписка из банка в принципе может быть заменена предъявлением в консульстве наличных денег или международной платежной карты;
- справку о несудимости в ЧР Эта справка выдается в реестре судимостей в Праге, для ее получения нужно предъявить паспорт и копию официально переведенного на чешский язык свидетельства о рождении).;
- справку о несудимости в стране постоянного жительства (официально переведенную на чешский язык)
- официальное подтверждение об адресе проживания в ЧР (договор аренды или свидетельство о собственности на недвижимость). Как правило, клиент дожидается окончания сделки с недвижимостью, чтобы прописаться по адресу купленного объекта.
 Если документы в консульство нужно подать раньше, чем завершится запись сделки в кадастре, компания предоставит клиенту прописку на первый год.
- 2 цветные фотографии.
Все подаваемые в консульство документы (кроме паспорта и свидетельства о рождении) имеют срок годности 180 дней со дня выдачи.
Часть документов клиент увезет с собой из первого визита в Чехию (справка о несудимости в ЧР, подтверждение о наличии денег на счете), некоторые подготовит сам (прежде всего, справка о несудимости в стране происхождения), остальные (выписка из торгового суда, выписка из кадастра, арендный договор) наша компания вышлет экспресс-почтой.
Чешская полиция по делам иностранцев примет решение о предоставлении клиенту годовой мультивизы в течение 3-4 месяцев. После этого иностранец может в любой момент приехать в Чехию на любой срок до истечения визы.
Для продления визы необходимо собрать все те же документы (за исключением несудимости в стране происхождения) в актуальной версии и подать их в иностранную полицию по месту жительства («прописки») в Чехии не ранее, чем за 90 дней и не позже, чем за 15 дней до истечения срока действия визы. При необходимости наша компания окажет клиенту помощь в этом. Нужно иметь в виду, что в настоящее время полиция может рассматривать вопрос продления визы до 2 месяцев. Поскольку Вы не обязаны сразу отдавать свой паспорт, Вы можете на это время в принципе из Чехии уехать, но Вам нужно будет так рассчитать время Вашего возвращения за новой визой, чтобы старая виза в Вашем паспорте еще действовала. Поэтому мы рекомендуем не откладывать продление на последний момент.
Первая виза выдается на год, в последующем – продлевается на 2 года. Иностранец, реально живущий в Чехии, может попросить постоянный вид на жительство через 5 лет, иностранец, который большую часть времени проводит вне Чехии – через 10 лет.

Процедура сделки
Процедура совершения сделки покупки недвижимости начинается с момента, когда выбран подходящий объект для покупки и завершены переговоры об окончательной цене. Некоторые маклеры используют практику внесения окончательного ответственного письменного предложения. Если продавец на него согласится, покупатель обязан объект купить, иначе предусмотрены штрафные санкции.
Выбрав объект, покупатель демонстрирует серьезность своих намерений внесением представителю продавца (продающему маклеру) залога. Одновременно сторонами подписывается соответствующий резервационный договор, в котором должны быть максимально подробно изложены все условия будущей сделки, условия возможного отказа от сделки и санкции на случаи нарушения резервационного договора.
Залог обычно составляет до 10% стоимости сделки. В случае последующего отказа клиента от сделки залог не возвращается. К сожалению, сложившая практика работы риэлторских агентств обычно не предусматривает аналогичных санкций по отношению к продавцу: если продавец откажется заключать с Вами сделку (например, найдет более выгодного покупателя), то Вам просто вернут залог. Впрочем, за этот пункт в договоре можно побороться.
Вообще, резервационный договор – это очень серьезный документ. Мы рекомендуем не торопиться подписывать его, не посоветовавшись со своим юристом. Естественно, и спешить вносить залог без соответствующих гарантий не стоит, можно остаться и без залога, и без недвижимости, и без возможности добиваться своих прав судебным путем. Реально сделка может состояться, когда будет фактически зарегистрирована фирма-покупатель. К этому моменту покупатель должен располагать всей суммой для оплаты.
Как правило, сделка осуществляется так, что продавец и покупатель подписывают у нотариуса основной договор купли-продажи. Одновременно покупатель складывает деньги нотариусу на хранение. Для хранения денег между сторонами и нотариусом составляется отдельный договор о хранении денег, в котором определены условия, при которых нотариус выплатит деньги продавцу или вернет покупателю.
Хранение денег у нотариуса может быть заменено банковской ячейкой или хранением денег у адвоката, это зависит от договоренности сторон. Но в любом случае услуга по хранению денег платная, кто и в какой пропорции ее оплачивает, определено основным договором и договором хранения.
Договор купли-продажи недвижимости, соответствующее заявление в кадастр недвижимости и другие, нужные для изменения записи владельца, документы подаются в кадастр по месту нахождения объекта.
Подготовкой всех документов обычно занимается продающее агентство. Маклер передает проекты всех документов продавцу и покупателю (их юристам) на согласование.
Сделка считается состоявшейся, когда произведена соответствующая запись в кадастре недвижимости, и в этот момент нотариус выдает деньги продавцу. Процесс записи в кадастре может занимать от одного до шести месяцев (в зависимости от того, в каком именно кадастральном управлении подается заявление). Однако, сразу после получения заявления об изменениях в записи кадастр блокирует объект для любых других изменений. В случае кооперативной собственности, где предметом сделки является не объект недвижимости, а членство в кооперативе, процесс происходит гораздо быстрее – достаточно, чтобы правление кооператива своей печатью и подписью подтвердило перевод членских прав и обязанностей с продавца на покупателя (что может занимать день-два). В случае долевой собственности, а также в случаях продажи недвижимости в виде передачи покупателю 100% долей владеющей компании сделка состоится тогда, когда покупатель будет записан местным судом в качестве компаньона компании-владельца. Этот процесс может занимать 1-2 месяца.
После этого (если договором купли-продажи не предусмотрено иначе) объект передается фактически, о чем составляется соответствующий протокол, который включает в себя, в частности, запись показаний счетчиков, перепись движимого имущества, количество ключей и т.п.
Далее новый владелец должен перевести на себя (перезаключить) договора на поставку связанных с недвижимостью услуг (электричество, газ, вода, телефон и т.п.), заключить новый договор страхования и зарегистрироваться в налоговой инспекции в качестве плательщика налога на недвижимость.

"Подводные камни"
Покупка и последующее использование недвижимости за границей является непростым делом, требующим знания местной специфики. Поэтому крайне желательно, прежде всего, найти себе в выбранной стране (в нашем случае – в Чехии) надежного партнера, которому Вы можете доверять. Ниже описаны некоторые неприятные ситуации, в которые может попасть покупатель.
При выборе объекта.
Главной опасностью при выборе объекта являются скрытые дефекты (загрязнение, запахи и шумы, геологические проблемы участка, нарушенная статика дома, планы на строительство в непосредственной близости, которые могут снизить ценность и ликвидность выбранной недвижимости и т.п.). Поэтому рекомендуется по возможности собрать максимально полную информацию о районе нахождения понравившегося объекта и о самом объекте.
Среди юридических опасностей главную представляют собой проблемы полноценности права собственности. К ним относятся возможные реституционные споры, коллективная собственность (например у объекта есть несколько владельцев – супруги или члены семьи), разного рода ограничения на манипулирование с недвижимостью (залог недвижимости, экзекуция имущества продавца, существование преимущественного права покупки и т.п.). Большинство этих проблем видно сразу при анализе выписки из кадастра недвижимости (листа собственности).В некоторых случаях проблемы сравнительно легко устраняются (например, то, что у недвижимости есть несколько владельцев не будет проблемой, если все они дружно намерены ее продать). В остальных случаях лучше воздержаться от покупки или, по крайней мере, сначала проконсультироваться об этом с юристом. В любом случае не помешает настоять на том, чтобы в договоре купли-продажи был пункт о том, что продавец несет ответственность за ущерб, возникающий в результате предоставления неправдивой информации.
Особым случаем, касающимся только иностранцев, является перевод ипотеки. Поскольку ипотечный кредит – это продукт, рассчитанный на частных лиц-граждан ЧР, то иностранцу (или созданной им фирме) получить ипотеку нельзя в принципе. Поэтому от такого объекта лучше сразу отказаться, даже если существует возможность досрочной выплаты ипотеки – ведь в этом случае покупатель дополнительно заплатит банку проценты по кредиту, которым он не пользовался. Впрочем, уже появились банки, которые готовы предоставить ипотечный кредит иностранцу (точнее, принадлежащей ему чешской фирме), так что будем надеяться, что эта проблема в течение нескольких ближайших лет перестанет быть неразрешимой.
Если объект прошел реконструкцию (особенно, если речь идет о частичной реконструкции), то следует поинтересоваться документацией, на основании которой были осуществлены те или иные ремонтно-строительные изменения. Дело в том, что предыдущий хозяин мог сделать ремонт без официального строительного разрешения (т.е. нелегально). Если этот факт всплывет (например, при оформлении банковского кредита под залог недвижимости), у нового хозяина могут быть большие проблемы, которые в лучшем случае будут решены штрафом. Когда объект выбран, то резервационный аванс нужно вносить только одновременно с подписанием тщательно проработанного резервационного договора. Иногда бывают случаи, когда продавец берет аванс, а потом совершает сделку с другим покупателем на более выгодных для себя условиях.
Поскольку, как правило, резервационный договор подписывает и аванс берет реалитный маклер продавца, следует убедиться, что он действительно является его представителем (имеет от продавца соответствующую доверенность).
При заключении сделки
При заключении сделки покупки недвижимости в частную собственность должна быть предложена максимально «свежая» выписка из кадастра. Бывают случаи, когда объект «продается» несколько раз, когда продается объект, владельцем которого «продавец» на самом деле не является, или объект, которым нельзя распоряжаться (например, заложенный). Как только в кадастр подается заявление о внесении изменений (скажем, изменение владельца, установление залога или наложение экзекуции), на объект ставится «пломба», и на выписке это видно. Об этом уже говорилось выше. Но проблема может быть в том, что в тот момент, когда вы изучаете предложенные документы, все еще хорошо, а к моменту совершения сделки произошли изменения. Поэтому-то и нужна максимально свежая выписка. Выписку может предоставить продавец или посредник, но будет надежнее, если покупатель не пожалеет 100 крон и лично получит выписку из кадастра непосредственно перед совершением сделки. Вообще в случае любых неясностей в содержащихся в выписке из кадастра данных рекомендуется воздержаться от каких-либо оплат до их выяснения или устранения. Из-за длительности процедуры записи в кадастре (до нескольких месяцев) сделка де-факто считается состоявшейся, когда документы поданы в кадастр. Подтверждением об этом является штамп кадастра на копии заявления. Часто договор купли-продажи прямо предусматривает, что, по крайней мере, часть сложенных у нотариуса денег выплачивается продавцу после подачи заявления в кадастр. Это создает некоторый риск остаться и без недвижимости, и без денег. Впрочем, аналогично рискует и продавец: после подписания договора продажи и подачи заявления в кадастр он на некоторое время остается и без денег, и без недвижимости.
Вообще говоря, кроме длительного времени записи проблем с кадастром быть не должно, особенно, если перед заключением сделки все документы тщательно анализировались. Многие реалитные агентства считают сделку завершенной в момент подачи заявления в кадастр: в это момент они кассируют комиссионные, рассчитываются с маклером и т.п. Если кадастральному управлению что-то не нравится, оно вызовет стороны дополнить заявление недостающими документами. Однако, если у этому моменту продавец уже получил деньги, от него может быть сложно добиться кооперации. Поэтому рекомендуется по возможности связать выплату уложенных на хранение третьему лицу денег до момента фактической записи нового владельца в кадастре.                                                                                                                                            После завершения сделки
Хотя при сделке с недвижимостью плательщиком налога с продажи недвижимости является продавец, покупатель является гарантом оплаты налога. Поэтому теоретически возможна ситуация, когда продавец по каким-то причинам не заплатит налог, и налоговая инспекция будет требовать его оплату с покупателя. Если налоговая инспекция решит, что цена недвижимости занижена, она может пригласить официального эксперта-оценщика и установить свой размер налога в соответствии с результатами этой оценки. Поэтому, во-первых, не следует соглашаться на предложения продавца указать в договоре более низкую, чем реальная, цену, во-вторых, в случае сомнений имеет смысл покупателю самому сделать независимую оценку.
С момента подачи документов о купле-продаже объекта в кадастр автоматически перестает действовать страховка недвижимости, заключенная предыдущим хозяином (если таковая имела место). Покупателю будет нужно без лишнего промедления заключить новый страховой договор. Тонкость в том, что по закону чешские страховые компании не страхуют объект по его фактической стоимости (продажной, оценочной или иной).
Они страхуют на такую сумму, которая была бы нужна, чтобы в случае наступления страхового случая можно было построить новый такой же объект на том же месте. Другими словами, недвижимость страхуется на стоимость новостройки, что, естественно, повышает ее размер. Если объем страхования был снижен, и наступит страховой случай, страховая компания оштрафует владельца недвижимости и выплатит существенно (непропорционально) меньшую сумму, а то и вообще откажется платить. Поскольку наша задача – защищать интересы покупателя недвижимости, мы сделаем все возможное для того, чтобы наши клиенты ни с чем подобным в Чехии не столкнулись. Среди прочего, мы предоставляем нашим клиентам полный сервис опытного адвоката и рекомендуем подписывать только те документы, которые прошли его юридическую экспертизу.

Налоги
Иностранному владельцу чешской недвижимости следует иметь в виду две основные группы налогов: собственно налоги на недвижимость и налоги фирмы. К налогам недвижимости относятся собственно налог на недвижимость и налог с продажи недвижимости. К налогам фирмы относится, прежде всего, налог на прибыль.

Налог на недвижимость платится 4 раза в год равными долями, если его размер превышает 1000 крон в год (около 40 долларов), если налог меньше, то он должен быть заплачен до 31 мая оплачиваемого года. Отчет по налогу на недвижимость подается до 31 января (за предыдущий календарный год). Налог рассчитывается по квадратным метрам разных видов застроенной надземной площади (жилая, нежилая и т.п.) и земли (двор, сад, луг и т.п.). Так, например, для жилых помещений базовая ставка налога составляет:
- у жилого (многоквартирного) дома – 1 крона/кв.м
- у частного дома и дачи – 3 кроны/кв.м
- у отдельно стоящего гаража – 4 кроны/кв.м
- у промышленных объектов – 5 крон/кв.м.
В случае квартир базовая ставка умножается на 1,2 (поскольку налог взимается с застроенной площади (т.е. включая стены), а у квартиры считается площадь пола). В случае многоэтажных жилых домов все следующие этажи выше первого облагаются ставкой 0,75 крон/кв.м.
Для земельных участков ставка налога составляет, например:
- у застроенной площади и дворов – 0,1 кроны/кв.м
- у строительных участков – 1 крона/кв.м
Базовая ставка налога на квадратный метр (как у строений, так и земли) умножается на местный коэффициент, который составляет 0,3 в населенных пунктах с населением до 300 человек, растет с размером населенного пункта и доходит до 3,5 в городах с населением свыше 500 тысяч человек, а также в курортных городах Франтишкове Лазне, Лугачовице, Теплице, Марианске Лазне и Подебрады. В Праге коэффициент составляет 4,5.
Так, например, квартира в частной собственности в Праге площадью 100 кв.м. примерно обходится с точки зрения налога на недвижимость: 100*1,2 (квартирный коэффициент)*4,5 (повышающий коэффициент) = 540 крон в год (22,5 доллара), а загородный дом с застроенной площадью 150 кв.м и с участком 1000 кв.м. предполагает налог в размере (150*3 (строение) + 300*0,1 (застроенная площадь и двор) +700*1 (участок зелени))*1 (коэффициент для поселка 600-1000 жителей) = 1180 крон в год (примерно 49 долларов). Иначе говоря, налог на недвижимость не разорительный, жить можно.
Напомним, что у кооперативных квартир налог на недвижимость не платится (ведь член кооператива недвижимостью де-юре не владеет), а то, что платит кооператив за дом как целое, содержится в ежемесячных членских платежах кооперативу.В случаях продажи недвижимости с продавца взимается налог в размере 3% цены продажи, причем речь идет о «реальной» оценочной цене. Если сделка заключена за более высокую цену, то налог рассчитывается с нее, если за более низкую, налоговая инспекция может самостоятельно досчитать продавцу налог. Поэтому при сделке с недвижимостью важно иметь документ об экспертной оценке продаваемого объекта.
Владеющая недвижимостью фирма также отчитывается раз в год (до 31 марта за предыдущий календарный год) перед налоговой инспекцией по результатам своей хозяйственной деятельности и платит налог на прибыль. Прибыль рассчитывается как разность между всеми доходами и разрешенными расходами и облагается налогом по единой ставке (в 2005 г. - 26%, в 2006 - 24%). В законные расходы включается и частичная амортизация недвижимости, и расходы по ее эксплуатации. Фирма не обязана иметь прибыль и может находиться «в минусе». В то же время совсем не иметь доходов не очень хорошо. Поэтому владеющая недвижимостью фирма обычно заключает «договор аренды» своей недвижимости (например, с физическими лицами-учредителями фирмы) и, таким образом, показывает какие-то доходы, которые потом уравновешиваются расходами на реконструкцию, амортизацию, коммунальные услуги и т.п.
Доход от продажи недвижимости не включается в налогооблагаемую базу налога на прибыль, если между покупкой и последующей продажей недвижимости прошло более 5 лет.

Взаимодействие
1. Предварительный поиск недвижимости
1.1. Определите примерные параметры будущей покупки – тип, желательное место, ориентировочную цену и т.п. Выберете понравившийся Вам объект из презентации.
Если Вы не найдете среди имеющихся предложений того, что Вам подходит, пошлите нам свой запрос через секцию «Контакты». Мы бесплатно составляем и направляем клиенту электронной почтой обзоры актуальных предложений недвижимости по заданным параметрам. На основании этой информации Вы можете уточнить или изменить свои требования.
1.2. Сообщите нам возможные сроки своего приезда в ЧР и список интересующих Вас объектов (из каталога или из специального для Вас подготовленного обзора), которые Вы хотите посетить в ходе своего визита в ЧР. Компания не дает гарантий, что выбранные варианты сохранят свою актуальность в момент приезда клиента в Чехию, но берет на себя обязательство предложить для просмотра согласованное количество подобных предложений. К Вашему приезду будет подготовлен план просмотров.
Для упрощения регистрации чешской компании – будущего владельца недвижимости крайне желательно, чтобы во время этого первого визита в Чехию присутствовали все учредители.

2. Первый визит в Чехию (желательно не менее 5 рабочих дней)
2.1. При необходимости мы поможем организовать те или иные аспекты Вашего приезда в Чехию – приглашение, бронирование жилья, трансфер, культурную и экскурсионную программу и т.д. Эти услуги оплачиваются отдельно.
Перед началом просмотров Вы подпишите с нашей компанией договор, в котором будет оговорен объем предоставляемых услуг по поиску и покупке недвижимости, объем дополнительных услуг (например, по помощи в регистрации компании) и условия их оплаты.
2.2. В ходе визита Вы в сопровождении представителей компании совершите осмотры предварительно отобранных вариантов и выберете то, что Вам подходит. Интересы продавца представляет его реалитный маклер, мы представляем Ваши интересы. В случае, если клиент в результате серии просмотров ничего не выбрал, он обязан оплатить фактически проделанную работу компании.
2.3. Параллельно в ходе этого приезда проводятся необходимые действия по регистрации компании, владельцем которой будет клиент, и которая будет владельцем приобретаемой недвижимости, а также – необходимые действия для подготовки комплекта документов на долговременную чешскую визу. Подробнее об этом в разделе «Регистрация чешской фирмы».
Для этого от Вас (всюду в сопровождении нашего представителя) потребуется:
- сложить в чешском банке уставной капитал новой фирмы (минимально 200 тыс. крон, т.е. примерно 8 тыс. долларов)
- посетить в назначенное время нотариальную контору и подписать необходимые уставные документы
- предоставить копии свидетельства о рождении учредителей для перевода на чешский язык
- получить чешскую справку об отсутствии судимости
- открыть в чешском банке личный счет и сложить на него требуемую сумму (50 прожиточных минимумов на себя и половину этой суммы на каждого ребенка до 18 лет) – в настоящее время это 85 тыс крон (примерно 3500 долларов) на взрослого.
Уставным капиталом компании можно распоряжаться после завершения регистрации, деньги с личного счета можно в принципе снять на следующий день после получения подтверждения из банка о наличии нужной суммы денег.
Мы со своей стороны обеспечим:
- юридический адрес новой компании
- первого директора (на год, до момента получения клиентом чешской визы и смены директора)
- при необходимости (в случае, если клиент планирует использовать новую фирму для бизнеса, а не только для владения недвижимостью) – получение лицензий на выбранные виды деятельности и ответственных представителей по ним
- подготовку к подписанию у нотариуса всех необходимых учредительных документов
- подачу документов в торговый суд для регистрации
- в случае необходимости – предоставление клиенту адреса прописки в ЧР.
2.4. После регистрации фирмы компания (директор фирмы) переведет сложенный в банке уставной капитал на текущий счет фирмы (клиент после этого может распоряжаться этими деньгами) и поставит фирму на учет в налоговой инспекции.
2.5. По желанию клиента компания может обеспечить также ведение бухгалтерского учета фирмы клиента и подготовку годовой налоговой декларации.
Действия, связанные с регистрацией фирмы, оплачиваются отдельно от оплаты услуг компании по поиску и покупке недвижимости. В некоторых случаях (особенно у коммерческой недвижимости) объект может продаваться вместе с фирмой-владельцем. В этих случаях по пункту 2.3. необходимо будет выполнить только те действия, которые касаются подготовки документов для чешской визы.

3. Покупка недвижимости
3.1. Когда объект для покупки выбран, клиент должен внести представителю продавца залог и подписать соответствующие резервационные документы. В случае последующего отказа клиента от сделки залог не возвращается.
3.2. Сделка может состояться, когда будет фактически зарегистрирована фирма-покупатель. К этому моменту (примерно через 3 недели после начала процесса регистрации) клиент должен либо снова приехать с деньгами, либо решить вопрос о переводе на счет своей компании необходимой для покупки суммы.
Договор купли-продажи подписывается сторонами у нотариуса. От имени покупателя это делает директор Вашей фирмы или уполномоченное им доверенностью лицо – адвокат, наш представитель или Вы сами. Теоретически Ваше присутствие необязательно, но дело важное, и, как правило, клиент хочет присутствовать при совершении сделки.
3.3. При подписании договора резервации недвижимости клиент оплатит услуги компании по приобретению им недвижимости за вычетом авансов или частичных (поэтапных) оплат, если таковые были сделаны. Стоимость услуг компании определена действующим прайс-листом (см. «Услуги и цены»).
Детали процедуры покупки недвижимости описаны в разделе «Процедура сделки».

4. Получение и продление долговременной чешской визы
Вся информация о получении и продлении долговременной чешской визы содержится в разделе «Получение и продление чешской визы». Наша компания готова оказать Вам всяческую помощь и поддержку в этом процессе.

5. Изменения в фирме
Процедура смены директора (и других возможных изменений в фирме, например, юридического адреса по месту приобретенной недвижимости) подробно описана в конце раздела «Регистрация чешской фирмы». Она подобна процедуре регистрации – подписать у нотариуса соответствующие документы об изменениях, предоставить нужные справки (в частности, для того, чтобы стать директором – чешскую несудимость и несудимость в стране происхождения) и подать это в торговый суд. Мы окажем необходимое содействие в этой процедуре.

6. Управление недвижимостью
Если Вы не собираетесь постоянно находиться в Чехии и пользоваться приобретенной недвижимостью, наша компания может взять на себя все заботы по управлению Вашей недвижимостью и фирмой – оплаты счетов и налогов, страхование, охрана, текущий ремонт и т.п., ведению бухгалтерии фирмы и сдаче отчетов, коммерческим использованием недвижимости. Эта деятельность оплачивается абонементом, размер которого устанавливается индивидуально в зависимости от предполагаемого объема работ по управлению недвижимостью. Базовые расценки приведены в разделе «Услуги и цены». Накладные расходы, связанные с управлением недвижимостью (например, коммунальные платежи), оплачиваются Вами отдельно по представляемым счетам.

7. Реконструкция приобретенной недвижимости
Приобретенная недвижимость часто нуждается в ремонте или реконструкции, объем которых зависит как от состояния объекта, так и от Ваших планов, пожеланий и финансовых возможностей. При необходимости наша компания может предоставить весь комплекс услуг, связанных с ремонтно-строительными работами: услуги архитектора и дизайнера, инженера-проектировщика, получение необходимых согласований и строительного разрешения, услуги строительной фирмы и инженерный надзор над ходом работ.Все это наша компания предоставит своему клиенту бесплатно – оплачиваются только счета соответствующих специалистов и фирм.
Регистрация фирмы и внесение изменений в фирму – 100% предоплата.
Управление недвижимостью и фирмой – 100% предоплата на 12 месяцев вперед.
Услуги сопровождения – по факту предоставления. Клиенты, оплатившие аванс за помощь в покупке недвижимости, оплачивают только стоимость фактически предоставленных услуг сопровождения (водителя, переводчика, экскурсий, отеля, автопроката и т.д.).
Стоимость услуг, которые не приведены в данной таблице (например, услуги по организации реконструкции), определяется индивидуально

Услуги и цены
Приведенные ниже цены даны в Евро.

Фирма

Регистрация фирмы 1500 Евро.

Покупка готовой фирмы 2000 Евро.

Изменения в фирме 500 Евро.
(директор, юр.адрес; в цену включены все накладные расходы).
Услуги управления

Управление недвижимостью в отсутствие владельца 20 Евро. цена за месяц; в цену не включены фактические расходы на коммунальные платежи, страхование, текущий ремонт и т.п.

Управление фирмой в отсутствие владельца 30 Евро цена за месяц; цена включает в себя также услуги бухгалтера и адвоката .
Коммерческое использование недвижимости
в отсутствие владельца 5-10% дохода цена за месяц; размер вознаграждения определяется стоимостью аренды

Услуги сопровождения во время пребывания в Чехии (не касающиеся приобретения недвижимости и регистрации фирмы)
первый трансфер аэропорт-отель 50 Евро.
отель (в день) от 20 Евро.
зависит от класса, типа номера и времени года
переводчик (в час) 20 Евро
автопрокат (в день) от 30 Евро зависит от класса машины и длительности проката
экскурсия по Праге70 Евро индивидуальная, пешеходная, 4-5 часов

Другие дополнительные услуги по договоренности

Оплата услуг производится следующим образом:
Регистрация фирмы и внесение изменений в фирму – 100% предоплата.
Управление недвижимостью и фирмой – 100% предоплата на 12 месяцев вперед.
Услуги сопровождения (водителя, переводчика, экскурсий, отеля, автопроката и т.д.) – по факту предоставления.
Стоимость услуг, которые не приведены в данной таблице (например, услуги по организации реконструкции), определяется индивидуально

В случае, если клиент в результате серии просмотров ничего не выбрал, он обязан оплатить фактически проделанную работу компании.